市各物业服务企业:

为规范本市市区内物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》(安徽省人大常务委员会公告〔2016〕第47号)、《安徽省地方住宅区物业服务标准》(安徽省住房和城乡建设厅、安徽省质量技术监督局公告〔2013〕第85号)等法律法规及有关规定。现将修订后的《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》予以公布,请遵照执行。


芜湖市发展和改革委员会(物价局)芜湖市住房和城乡建设委员会

2017815


芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费

管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范本市市区内物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》(安徽省人大常务委员会公告〔2016〕第47号)、《安徽省地方住宅区物业服务标准》(安徽省住房和城乡建设厅、安徽省质量技术监督局公告〔2013〕第85号)等法律法规及有关规定,结合本市实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市区范围内普通住宅小区物业服务收费及监督管理。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用,主要包括物业公共服务费、停车服务费、装饰装修垃圾清运费和特约服务费等。

第四条 政府提倡建设单位、业主或业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

第五条 市价格主管部门会同市物业主管部门负责市区内物业服务收费的监督管理。

区物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则,按照本市区域内物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。

第七条 物业服务收费根据物业的性质和服务内容、物业服务的不同阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的有:普通住宅小区的前期物业公共服务费,装饰装修垃圾清运费,不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅小区机动车停放服务收费。

实行市场调节价的有:业主大会成立后的普通住宅小区的物业公共服务费,业主大会成立后的普通住宅小区停车服务费,具备业主大会成立条件的普通住宅小区停车服务费(即指:具备已交付专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年二者之一的,不论是否成立业主大会都实行市场调节价),非普通住宅小区(含非住宅物业)的物业公共服务费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费。

人防工程停车位,应当向小区全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。
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非人防工程地下停车位原则上首先保证住宅小区业主需求,开发建设单位在商品房预售前,应制定非人防地下停车位的租售方案,对车位数量、位置、价格进行公示。

第八条物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务收取停车服务费的,应合法经营并严格执行明码标价制度。不得利用优势地位,强制服务、强制收费,或只收费不服务、少服务多收费,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。

利用非公共部位的场地、设施停车收费的,新建住宅小区应在前期物业服务合同中按规定标准约定停车收费;非新建住宅小区及未成立业主大会的,继续按前期物业服务合同有关约定执行,合同到期的或合同未约定的,如需调整或确定停车收费标准,需经半数以上业主同意。


第二章 物业公共服务收费管理


第九条 普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定,提供的具有公共性物业基本服务,向业主或物业使用人收取的费用。

第十条普通住宅小区前期物业公共服务费实行分等级定价。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物业服务成本变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并适时向社会公布。

市价格主管部门会同市物业主管部门根据本市市区物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况,每二年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评审,并根据评审结果适时调整。

第十一条? 住宅开发建设单位采用招标或协议方式选聘前期物业服务企业的,由开发建设单位对照《芜湖市住宅小区物业服务收费等级评分标准》,选择服务等级,并按照《芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准》规定的对应等级收费标准确定中标(协议)价格,中标(协议)价格不得超出政府指导价,作为前期物业公共服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确。

物业服务企业应当在开发建设单位交房前,由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业双方应当签订前期物业服务合同,约定服务内容、等级,并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准,报价格主管部门、物业管理主管部门备案后实施。

第十二条 前期物业服务合同作为房屋买卖合同附件,经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业公共服务费的计费方式、物业服务内容和标准。

第十三条对市区分批开发、分批交付的普通住宅小区,原则上执行同一个收费标准。

第十四条住宅应当按房屋设计用途使用,依法经批准改变用途(除经营性用途外)的且经过有利害关系的业主同意,物业服务收费由双方约定。

第十五条已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,应当成立业主委员会,业主委员会由业主大会选举产生。各区物业办和所在地街道办事处(公共服务中心)对符合成立业主委员会的小区要给予积极指导。

业主大会成立后的物业公共服务费,由业主委员会与物业服务企业根据物业特点和服务要求,协商确定收费标准,并在物业服务合同中约定,需要时可邀请所在地社区居委会参与协调。物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容如需变更的,业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示,并按照业主大会规定的程序确认变更合同。

第十六条物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧、合理的利润等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。

第十七条物业公共服务费中按不低于10%的比例,单列单支,专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。

第十八条物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未进行登记的,暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业公共服务费。

业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同、入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间,作为交纳物业公共服务费的起始时间。

第十九条已交付业主的物业,物业服务费由业主承担。未销售、交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。

第二十条依法改变居住用途用于经营的住房,物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第二十一条物业公共服务费可以预收,具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取;未作约定的,预收期不得超过6个月。到期未交费的,按合同法的有关规定,可以收取违约金。

对享受最低生活保障的住户,经业主委员会和物业服务企业双方商定,可以减收或者免收物业公共服务费用。

第二十二条装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费,装饰装修垃圾清运费按建筑面积每平方米不高于3元,拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。

第三章共用设施设备收费管理

第二十三条住宅电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费的分摊,双方有约定的,从其约定。未约定的实行单独列帐,据实分摊。

电梯运行所需电费按户分摊,一层住宅免收,二层收取20%,三层收取50%,四层以上全额收取(含四层)。

二次供水设施未改造移交供水企业的增压水泵运行所需电费按照用户实际用水量分摊。

二次供水设施改造合格并移交供水企业维护管理的运行维护费用,按《芜湖市市区住宅二次供水管理办法》执行。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支的,不得计入物业服务成本或物业服务费支出。

第二十四条住宅小区公用附属设施用电、用水(不包括从事生产、经营活动用水、用电)执行居民用电、用水价格。

第二十五条物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十六条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。所得收益30%用于补贴物业公共服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第四章责任与义务

第二十七条物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置,将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、停车服务费标准、举报电话等进行公示。

物业服务企业应每年(或财务年度)向业主、使用人公布物业公共服务费、电梯、增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费、经营性收益、物业维修资金等收支情况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十八条物业服务企业应当完善内部财务管理制度,提高物业管理人员的服务水平、技术水平,加强物业从业人员业务能力培训。

实行物业公共服务费酬金制的住宅小区,物业服务企业应当每年(或财务年度)公布物业服务收费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第二十九条?? 物业服务企业应当严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

第三十条?? 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

第三十一条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十二条物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第三十三条本办法实施时,尚未履行完的物业服务合同,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

第三十四条实行政府指导价的物业服务收费建立物业服务等级认定和价格登记制度。物业服务企业在收费前,经物业主管部门核定物业服务等级,价格主管部门备案收费标准,办理《服务价格登记证》,亮证收费,收费时使用税务票据。物业服务企业无证收费的,业主、使用人、开发企业有权拒付。

第三十五条价格主管部门在制定或调整物业服务收费标准时,应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础,充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。

第五章监督管理

第三十六条物业服务收费实行动态管理,价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准的监督管理。物业服务企业构成价格违法、违规的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第三十七条市辖四县可结合本地实际制定具体实施细则。

第三十八条本办法自201791日起施行,由市价格主管部门和市物业主管部门共同负责解释。芜湖市物价局、住房和城乡建设委员会《关于印发<芜湖市物业服务收费管理实施办法>的通知》(芜价经费〔2009132号)文件同时废止。本办法规定的事项,上位规范有规定的从其规定。

附表:1.芜湖市普通住宅小区前期物业公共服务等级收费标准

????? 2.芜湖市不具备成立业主大会条件的前期物业普通住宅

????小区机动车停放服务收费标准

3.芜湖市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准


附件:

1、附件.doc